Biyta: vad räknas som biyta och hur skiljer den sig från boyta?

Biyta är den del av en bostad som har en användbar golvyta men inte räknas som boyta. Typiska exempel är källare, garage, pannrum och inglasade uterum. I en mäklarannons står biytan ofta som biarea eller BIA, medan boytan står som boarea eller BOA.

Gränsen mellan bo- och biyta styrs av svensk standard SS 21054:2020. Här går vi igenom vad som räknas som biyta, hur den mäts och varför en inredd källare nästan aldrig blir boyta.

Vad är biyta?

Biyta eller biarea är utrymmen som hör till bostaden men som enligt mätreglerna inte är till för boende. Enligt SS 21054:2020 är garage, pannrum och soprum i ett småhus alltid biarea. Samma sak gäller hela källarvåningen, även om den är inredd med sovrum och badrum.

Boyta eller boarea är golvytan i de rum som används för boende. Dit hör sovrum, vardagsrum, kök, badrum och förråd som nås inifrån bostaden.

Standarden ges ut av Svenska institutet för standarder (SIS). Den nuvarande utgåvan fastställdes i mars 2020 och ersatte SS 21054:2009. Mätreglerna har funnits sedan 1978, så äldre uppgifter i en annons kan bygga på andra regler än dagens.

Vad räknas som biyta?

Tabellen visar hur vanliga utrymmen räknas enligt SS 21054:2020. Avgörande är var utrymmet ligger, hur du når det och hur högt det är i tak.

Så mäts bo- och biyta

Ytan mäts invändigt i varje plan, mellan ytterväggarnas insidor och strax ovanför golvsockeln. Fönsterbänkar, element, köksinredning och garderober dras inte av. Innerväggar som är högst 30 cm tjocka räknas in i ytan, medan tjockare väggar mäts 15 cm in från varje rum.

Under snedtak räknas golvytan där takhöjden är minst 1,90 m. Till den läggs ytterligare 60 cm in under snedtaket eller fram till ytterväggen om den är närmare. Ett vindsplan mäts bara om takhöjden är minst 1,90 m på en bredd av minst 60 cm.

I en sluttningsvåning är ytan inom 6 m från en yttervägg mot det fria boarea, om golvet ligger i nivå med marken eller över den. Resten av våningen är biarea.

Ett utrymme räknas inte heller om det saknar riktig förbindelse. Det måste gå att nå via dörr, trappa, fast stege eller en lucka med fällbar stege.

Biytans betydelse för pris och taxering

Biyta värderas lägre än boyta vid en försäljning, men det finns ingen fast omräkning. Köpare och mäklare jämför oftast pris per kvadratmeter boarea, så ett hus med stor biyta kan se dyrt ut på papperet.

I fastighetstaxeringen används biytan på ett bestämt sätt. Skatteverket räknar fram en värdeyta som är boytan plus 20 procent av den biyta som nås inifrån huset. Tillägget får vara högst 20 kvadratmeter och biyta i komplementbyggnader räknas aldrig in.

Reglerna gäller taxeringarna 2024 till 2026. Inför den allmänna fastighetstaxeringen av småhus 2027 har Skatteverket föreslagit ändringar, så kontrollera vad som gäller då.

Kan man göra om biyta till boyta?

Det beror på var biytan ligger. Ett garage eller förråd ovan mark som inreds till sovrum blir boarea, liksom en vind som inreds och har tillräcklig takhöjd. En källare blir aldrig boarea enligt mätreglerna, hur väl den än är inredd.

Undantaget är sluttningsvåningen, där delen närmast den fria ytterväggen räknas som boarea redan från början.

Byggregler för rum där man bor

Sedan den 1 juli 2026 gäller Boverkets nya byggregler fullt ut och har ersatt BBR. Kravet på rumshöjd anger inte längre något mått. Höjden ska vara tillräcklig för att undvika olägenheter för hälsan och anpassad till hur rummet används.

Som jämförelse krävde BBR minst 2,40 m i rum för mer än tillfällig vistelse. I källare, vindsvåning och souterrängvåning i småhus räckte 2,30 m.

Bygglov eller anmälan

Bygglov krävs bara om utrymmet tas i anspråk för ett väsentligen annat ändamål och det avgörs från fall till fall. Anmälan krävs om du drar in vatten och avlopp, ändrar ventilationen väsentligt, installerar en eldstad eller påverkar bärande delar eller brandskyddet. Arbetet får inte börja förrän kommunen gett startbesked.

Ska du öppna upp mot ett nytt rum finns mer i guiden om att ersätta en bärande vägg med balk. Fukt, mögel och ventilation tar vi upp i guiden om farliga ämnen i huset.

Smart användning av biytan

Även om biytan inte höjer boarean kan den ge mer plats i vardagen. Ett torrt och ventilerat källarplan fungerar bra som tvättstuga, gym, hobbyrum eller förråd.

• Kontrollera fukten först. Mät fuktigheten i källaren innan du lägger golv eller sätter upp väggar.
• Beskriv biytan i annonsen. Vid en försäljning ser köparen då både boarean och vad biytan kan användas till.
• Spara boytan till boende. Skrymmande saker hör hemma i biytan. Förvaring som tar lite plats i bostaden finns i guiden om platsbyggd hallmöbel.

Fler guider om hus och hem finns under Hemknep.

Vanliga frågor

Vad är skillnaden mellan biyta och boyta?

Boyta är golvytan i rum för boende, till exempel sovrum, kök och badrum. Biyta är utrymmen som hör till bostaden men inte räknas som boende, till exempel källare, garage, pannrum och inglasade uterum.

Räknas en inredd källare som boyta?

Nej. Enligt SS 21054:2020 är hela källarvåningen biarea även om den är inredd. I en sluttningsvåning räknas ytan inom 6 m från en fri yttervägg som boarea.

Vad betyder BOA, BIA och OPA?

BOA är boarea och BIA är biarea. OPA är öppenarea, till exempel en öppen balkong eller terrass.

Räknas ytan under ett snedtak?

Golvytan där takhöjden är minst 1,90 m räknas. Till den läggs 60 cm in under snedtaket eller fram till ytterväggen om den är närmare.

Påverkar biytan taxeringsvärdet?

Ja. Skatteverket räknar med en värdeyta som är boytan plus 20 procent av den biyta som nås inifrån. Tillägget får vara högst 20 kvadratmeter.

Behövs bygglov för att göra om biyta till boyta?

Bygglov krävs om utrymmet tas i anspråk för ett väsentligen annat ändamål. Anmälan krävs om du drar in vatten och avlopp, ändrar ventilationen väsentligt eller påverkar bärande delar. Kontakta kommunen innan du börjar.

Källor